Un asesor hipotecario es un profesional experto en la gestión de créditos hipotecarios, pero también se encarga de realizar análisis financieros para encontrar la hipoteca que mejor se adapte a sus clientes. Si quiere incursionar en el negocio de la intermediación hipotecaria, debe conocer los conceptos básicos que se explican en esta entrada del blog.
Para ejercer como asesor hipotecario, debe prepararse tomando diversos cursos que le ayudarán a comprender a fondo la complejidad de las hipotecas, además de aprobar un examen de certificación ante la Asociación de Brokers Hipotecarios (ABH) en México. Convertirse en un asesor certificado le dará una ventaja competitiva, además del respaldo de una institución que garantiza que cuenta con los conocimientos necesarios para ejercer.
Conceptos básicos de la intermediación hipotecaria
Un crédito hipotecario es un financiamiento otorgado por una institución financiera, pero, a diferencia de los créditos convencionales, se utiliza un inmueble como garantía. Las siguientes definiciones son clave en los procesos hipotecarios:
LTV (Loan-to-Value) / Aforo Es el monto máximo del crédito expresado como porcentaje con respecto al valor del avalúo comercial del inmueble y al precio acordado en el contrato de compraventa. Por lo general, en los créditos hipotecarios para adquirir vivienda, el máximo es de 90%.
Avalúo / Avalúo Es un informe elaborado por un perito valuador calificado que expresa su opinión sobre el valor del inmueble y su vida útil remanente. La institución financiera que otorga el crédito valida este documento.
Capital / Capital Se refiere al monto de dinero que se adeuda a la institución financiera. Disminuye con cada mensualidad, de acuerdo con la proporción establecida en las tablas de amortización.
Costo Anual Total (CAT) / Costo Anual Total Es el valor presente de los intereses, las comisiones y los seguros que el cliente debe pagar al contratar un crédito. El CAT se expresa en términos porcentuales anuales, por lo que siempre es mayor que la tasa de interés nominal. En otras palabras, es el interés efectivo relacionado con el monto del crédito y se utiliza para comparar distintos productos bancarios.
Enganche / Enganche Se refiere a la diferencia entre el crédito otorgado y el valor del inmueble. El comprador debe pagar esta diferencia antes, durante o al final de la compraventa.
Factor de Pago por Millar (FPM) / Factor de Pago por Millar Este factor indica la mensualidad que pagará el cliente por cada mil pesos de crédito. Se calcula multiplicando el monto del crédito por el FPM y dividiendo el resultado entre mil. Cabe señalar que también existe un FPM para los seguros; la suma de ambos es lo que pagará el cliente mensualmente.
Factor Total de Pago (FATP) / Factor Total de Pago Es el monto que resulta de sumar todas las mensualidades de un crédito hipotecario y dividirlo entre el monto solicitado. Este dato ayuda a orientar a los clientes para identificar cuál es el crédito de menor costo en el mercado.
Interés / Interés Se refiere al costo del dinero solicitado, que corresponde a un porcentaje del saldo adeudado por el cliente. Los intereses se cobran sobre el saldo insoluto (la deuda real que queda cada mes después del pago a capital).
Relación Pago Ingresos (PTI) / Relación Pago Ingresos Esta relación se basa en comparar la mensualidad del crédito solicitado con los ingresos brutos del cliente. Este indicador es fundamental para determinar si el cliente cumple con los requisitos para una línea de crédito. Cada banco establece porcentajes o factores específicos para esta relación.
Conocer perfectamente estos y otros conceptos, así como realizar correctamente el análisis y la interpretación de estos factores, es la labor principal de un asesor. Su compromiso es encontrar el crédito hipotecario que mejor se adapte a las necesidades específicas de sus clientes.
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